В помощь собственнику: капитальный ремонт многоквартирных домов в ХМАО-Югре

В соответствии с изменениями, внесенными в Жилищный кодекс РФ, субъекты РФ обязаны создать механизм финансирования капитального ремонта многоквартирных домов, сформировать фонды капитального ремонта многоквартирных домов с учетом вовлечения в финансирование программы собственников помещений многоквартирных домов (ст. 167 ЖК РФ).

До 2013 года включительно участие собственников помещений многоквартирных домов в финансировании капитального ремонта было добровольным, но с принятием поправок в Жилищный кодекс Российской Федерации это участие станет для всех обязательным.

1 июля 2013 года принят Закон Ханты-Мансийского автономного округа — Югры № 54-оз «Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Ханты-Мансийского автономного округа — Югры» (далее — Закон ХМАО-Югры), в соответствии с которым сформирована региональная программа капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах (далее — Программа).

После официального опубликования в средствах массовой информации Программы, утвержденной Правительством ХМАО-Югры, собственники помещений обязаны принять решение о способе формирования фонда капитального ремонта в течение шести месяцев (ст. 170 ЖК РФ).

Через восемь месяцев, начиная с месяца, следующего за месяцем официального опубликования Программы, начинается оплата собственниками помещений взносов на капитальный ремонт (ст. 169 ЖК РФ), если более ранний срок не будет установлен региональным законом.

Специальный счет — счет, открытый в Российской кредитной организации, соответствующей требованиям, установленным Жилищным кодексом Российской Федерации, денежные средства на котором сформированы за счет взносов на капитальный ремонт, процентов, уплаченных в связи с ненадлежащим исполнением обязанности по уплате таких взносов, и начисленных кредитной организацией процентов за пользование денежными средствами на специальном счете, и предназначенный для перечисления средств на проведение капитального ремонта общего имущества.

Собственники помещений в многоквартирном доме вправе осуществлять формирование фонда капитального ремонта на одном специальном счете.

На специальном счете могут аккумулироваться средства фонда капитального ремонта собственников помещений только одного многоквартирного дома.

На денежные средства, находящиеся на специальном счете, не может быть обращено взыскание по обязательствам владельца этого счета. В случае признания владельца специального счета банкротом денежные средства, находящиеся на специальном счете, не включаются в конкурсную массу (ст. 175 ЖК РФ).

Выбор способа формирования фонда капитального ремонта

• Способ 1: Формирование фонда на счете югорского оператора.
• Способ 2: Формирование фонда на специальном счете в банке, владельцем которого выступают:
  • Товарищество собственников жилья.
  • Жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив.
  • Югорский оператор.

Каждый из выбранных способ обладает своими преимуществами и недостатками.

1.1. Формирование фонда капитального ремонта на счете югорского оператора

• Непрерывный контроль со стороны регионального оператора за своевременным внесением взносов каждым собственником помещений в фонд капитального ремонта.
• Не требуется кредитование собственников в случае недобора денежных средств на проведение капитального ремонта.
• Организация приема платежей, ведение счета, начисление платежей, начисление процентов за неуплаченные платежи осуществляется силами югорского оператора.
• Учредителем югорского оператора является Правительство ХМАО-Югры.
• Учредитель несет субсидиарную ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение Фондом обязательств перед собственниками помещений в многоквартирных домах.
• Предоставление отчетности о состоянии счета в Службу строительного надзора и жилищного контроля ХМАО-Югры югорским оператором.
• Привлечение подрядных организаций для выполнения работ по капитальному ремонту осуществляется на основании аукциона или конкурса, в состав конкурсной комиссии, в том числе входит представитель собственников помещений дома, по заявкам, которые касаются капитального ремонта соответствующего дома.
• Югорский оператор несет ответственность за качество, объемы и сроки выполнения работ по капитальному ремонту.

1.2. Открытие специального счета собственниками помещений самостоятельно

• Поручительство со стороны югорского оператора при кредитовании собственников на проведение капитального ремонта.
• Открытие, ведение и контроль за счетом капитального ремонта осуществляется собственниками самостоятельно.
• Обслуживание специального счета за счет дополнительных затрат собственников помещений.
• Предоставление отчетности о состоянии счета в Службу строительного надзора и жилищного контроля ХМАО-Югры самостоятельно.
• Начисление платежей и их сбор осуществляется самостоятельно.
• Ответственность за качество, объемы и сроки выполнения работ по капитальному ремонту несут собственники.
• В случае недобора денежных средств для выполнения работ по проведению капитального ремонта собственники обязаны определить источник финансирования.
• Кредитование.
• Дополнительные взносы.
• Переход на счет регионального оператора.

1.3. Открытие региональным оператором специального счета по просьбе собственников помещений

• Контроль за счетом со стороны регионального оператора.
• Расходы на содержание специального счета несет региональный оператор.
• Организация приема платежей, ведение специального счета, начисление платежей, начисление процентов за неуплаченные платежи осуществляется югорским оператором.
• Предоставление отчетности о состоянии счета в Службу строительного надзора и жилищного контроля Ханты-Мансийского автономного округа — Югры (далее- автономный округ) югорским оператором.
• Привлечение подрядных организаций для выполнения работ по капитальному ремонту осуществляется на основании аукциона или конкурсам состав конкурсной комиссии, в том числе входит представитель собственников помещений дома, по заявкам, которые касаются капитального ремонта соответствующего дома.
• Югорский оператор несет ответственность за качество, объемы и сроки выполнения работ по капитальному ремонту.
• Югорский оператор может субсидировать часть процента по кредитам и займам.
• Поручительство со стороны югорского оператора при кредитовании собственников на проведение капитального ремонта.
• В случае недобора денежных средств для выполнения работ по проведению капитального ремонта собственники обязаны определить источники финансирования.
• Кредитование.
• Дополнительные взносы.
• Переход на счет югорского оператора.
• Проценты по кредиту на капитальный ремонт уплачиваются собственниками помещений.

Операции с денежными средствами на специальном счете

Операции с денежными средствами фонда капитального ремонта могут осуществляться банком по указанию владельца специального счета в адрес лиц, оказывающих услуги и (или) выполняющих работы по капитальному ремонту общего имущества, при предоставлении следующих документов:

• протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий решение такого собрания об оказании услуг и (или) о выполнении работ по капитальному ремонту общего имущества;
• договор об оказании услуг и (или) о выполнении работ по капитальному ремонту общего имущества;
• акт приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по договору.

Порядок перехода с одного счета на другой

1.1. Со специального счета на счет югорского оператора

• На основании решения общего собрания собственников.
• При отсутствии непогашенной задолженности, если на проведение капитального ремонта был предоставлен и не возвращен кредит.
• Решение вступает в силу через один месяц после направления владельцу специального счета соответствующего решения общего собрания собственников.

1.2. Со счета югорского оператора на специальный счет

• На основании решения общего собрания собственников, включая решения устанавливающие:
• • размер ежемесячного взноса на капитальный ремонт;
  • перечень услуг/работ по капитальному ремонту;
  • сроки проведения капитального ремонта;
  • владельца специального счета;
  • кредитную организацию, в которой будет открыт специальный счет.
• Решение вступает в силу через два года после направления югорскому оператору соответствующего решения общего собрания собственников.

Региональная программа

Региональная программа капитального ремонта — перечень мероприятий, реализуемых в целях планирования и организации проведения капитального ремонта общего имущества, планирования предоставления государственной поддержки, муниципальной поддержки на проведение капитального ремонта общего имущества за счет средств бюджета автономного округа, местных бюджетов и формируемая на срок, необходимый для проведения капитального ремонта общего имущества во всех многоквартирных домах, расположенных на территории автономного округа.

Региональная программа капитального ремонта формируется на тридцатилетний срок, и включает в себя:

• перечень всех многоквартирных домов, расположенных на территории автономного округа (за исключением домов, признанных аварийными и подлежащими сносу, а также многоквартирные дома, физический износ основных конструктивных элементов (крыша, стены, фундамент) которых превышает семьдесят процентов и дома в которых имеется менее чем три квартиры) ст. 168 ФЗ;
• перечень услуг и работ по капитальному ремонту общего имущества;
• плановый период проведения капитального ремонта общего имущества.

Очередность включения домов в региональную программу

В первоочередном порядке включаются:

• дома, нуждающиеся в проведении капитального ремонта на дату приватизации первого жилого помещения (при условии, что такой капитальный ремонт не проведен на дату утверждения или актуализации региональной программы капитального ремонта);
• дома, необходимость проведения капитального ремонта которых определена в порядке установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, утвержденном Правительством Российской Федерации.

Очередность проведения капитального ремонта определяется исходя из следующих критерий:

• год ввода в эксплуатацию;
• дата проведения последнего капитального ремонта общего имущества;
• полнота поступления взносов от собственников помещений на проведение капитального ремонта.

Актуализация региональной программы по проведению капитального ремонта производится ежегодно.

Проведение капитального ремонта обще го имущества дома

Капитальный ремонт — проведение услуг и (или) работ в целях улучшения эксплуатационных характеристик общего имущества и обеспечения соответствия общего имущества установленным требованиям безопасности, санитарии и иным требованиям, предусмотренным действующим законодательством.

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

• помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
• иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально — бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;
• крыши, ограждающие несущие и не несущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Собственники помещений в многоквартирном доме в любое время вправе принять решение о проведении капитального ремонта общего имущества по предложению лица, осуществляющего управление многоквартирным домом (ТОК, жилищные кооперативы и иные специализированные потребительские кооперативы) или оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества, югорского оператора либо по собственной инициативе.

Не менее чем за 6 месяцев до наступления года, в течение которого должен быть проведен капитальный ремонт, лицо, осуществляющее управление домом (ТОК, жилищные кооперативы и иные специализированные потребительские кооперативы) или югорский оператор представляют собственникам предложения:

• о сроках начала ремонта;
• о перечне и объеме услуг (работ);
• об их стоимости;
• о порядке и источниках финансирования;
• другие предложения по проведению ремонта.

Виды работ по капитальному ремонту

Перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, сформированного исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, и включает в себя:

• ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;
• ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;
• ремонт крыши, в том числе переустройство невентилируемой крыши на вентилируемую крышу, устройство выходов на кровлю;
• ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;
• утепление и (или) ремонт фасада;
• установку коллективных (общедомовых) приборов учета потребления ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, и узлов управления и регулирования потребления этих ресурсов (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа);
• ремонт фундамента многоквартирного дома.

Порядок привлечения подрядных организаций для оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества

Привлечение югорским оператором подрядных организаций для оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества осуществляется путем заключения договоров с подрядными организациями, отбираемыми на конкурсной основе посредством проведения торгов. В качестве организатора торгов выступает югорский оператор.

Стоимость услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества, указанная в документации о проведении торгов, не может превышать предельную стоимость услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества.

В состав комиссии включаются представители органа исполнительной государственной власти автономного округа, муниципального образования, а также представители собственников помещений в многоквартирных домах (в том числе председатели советов многоквартирных домов), общее имущество в которых подлежит капитальному ремонту.

Представитель собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе председатель совета многоквартирного дома) участвует в рассмотрении только тех заявок, которые касаются капитального ремонта общего имущества в соответствующем многоквартирном доме.

Порядок приемки услуг (работ) по капитальному ремонту общего имущества

Приемка оказанных услуг и выполненных работ осуществляется комиссионно с участием:

• представителей собственников (в том числе в лице председателя Совета дома);
• представителей Фонда;
• представителей органа местного самоуправления.

Собственники помещений в многоквартирном доме, принявшие решение о формировании фонда капитального ремонта на счете югорского оператора, а также собственники помещений в многоквартирном доме, не принявшие решение о способе формирования фонда капитального ремонта, заключают с югорским оператором договор о формировании фонда капитального ремонта в порядке, установленном статьей 445 Гражданского кодекса РФ. При этом собственники помещений в этом многоквартирном доме, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в этом МКД, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

Обязательным приложением к договору о формировании фонда капитального ремонта является описание состава общего имущества.

Возврат средств фонда капитального ремонта

• В случае признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции владелец специального счета или региональный оператор обязан направить средства фонда капитального ремонта на цели сноса или реконструкции этого многоквартирного дома.
• В случае изъятия для государственных или муниципальных нужд земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, региональный оператор обязан выплатить собственникам помещений в этом многоквартирном доме средства фонда капитального ремонта.

Действия собственников многоквартирного дома для принятия решения о способе формирования фонда капитального ремонта

После официального опубликования в СМИ утвержденной Программы капитального ремонта, собственники помещений обязаны в течение шести месяцев самостоятельно принять решение на общем собрании о выборе одного из двух способов формирования Фонда. В случае, если в течение определенных месяцев решение собственниками не принято, не позднее чем за месяц до окончания данного срока, орган местного самоуправления созывает общее собрание собственников МКД для решения вопроса о выборе способа формирования фонда капитального ремонта.

В случае если собственники в течение 2-х месяцев не выбрали способ формирования фонда или выбранный способ не реализован, решение за них принимает орган местного самоуправления.

Для принятия решения о формировании фонда капитального ремонта собственникам необходимо:

• Инициировать собрание. Инициатором собрания может выступать: председатель и (или) совет МКД, председатель и (или) правление ТСЖ и ЖСК, инициативная группа, созданная из числа собственников, любой собственник МКД, орган местного самоуправления.
• Формирование повестки дня общего собрания собственников МКД.
• Направление сообщения собственникам многоквартирного дома о проведении собрания.

Сообщение о проведении собрания направляется не позднее 10 дней до даты проведения собрания. В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны:

• сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;
• форма проведения данного собрания (очное или заочное голосование);
• дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;
• повестка дня данного собрания;
• порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

Проведение собрания

Проведение собрания в очной форме

Собрание проводится путем совместного присутствия собственников помещений в данном МКД (либо лиц, действующих по доверенности) для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.

• Регистрация участников собрания путем заполнения реестра регистрации собственников помещений в МКД (Приложение № 1 к протоколу общего собрания (Приложение 4).
• Установление правомочности собрания (собрание считается правомочным при участии собственников, обладающих не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме). Количество голосов определяется исходя из общей площади помещения собственника.
• Учет голосов по рассматриваемым вопросам повестки дня осуществляется председателем и (или) секретарем собрания (либо счетной комиссией, при ее наличии).

Проведение собрания в заочной форме

В случае если на собрании собственников в очной форме отсутствовал кворум, общее собрание собственников с такой же повесткой дня может быть проведено путем заочного голосования. Голосование осуществляется путем письменного оформления решения собственника (бюллетеня) и передачи его лицам, инициирующим собрание.

• Установление правомочности собрания (собрание считается правомочным при условии поступления решений собственников (бюллетеней), обладающих не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, которые получены до даты окончания их приема, указанной в сообщении о проведении собрания в заочной форме.
• Оформление решения собственников МКД путем составления протокола общего собрания собственников.
• Направление копии протокола общего собрания собственников в адрес органов местного самоуправления и югорского оператора в течение пяти дней с даты принятия решения.
• Доведение (уведомление) до собственников МКД о решениях, принятых на общем собрании — не позднее чем через десять дней со дня принятия решения.

Минимальный размер взноса на капитальный ремонт установлен Департаментом ЖКК и энергетики Югры на основании методических рекомендаций Министерства строительства и ЖКХ РФ.

Тип многоквартирного жилого дома	Минимальный размер взноса* (руб. за 1 кв.м. жилого или нежилого помещения)
	2014	2015	2016
В деревянном исполнении	8.55	9.10	9.55
В панельном исполнении без лифта	12.05	12.80	13.50
В панельном исполнении с лифтом	13.85	14.70	15.50
Иные дома без лифта	8.55	11.45	12.00
Иные дома с лифтом	8.55	13.15	13.80

* На основании Приказа Департамента жилищно-коммунального комплекса и энергетики ХМАО-Югры № 10-нп от 11.04.2014

От уплаты взносов освобождаются собственники помещений в доме, который признан аварийным. Ремонтировать такие дома экономически нецелесообразно, они будут включаться в программы расселения.

Кроме того, в программу не войдут дома, в которых менее 3-х квартир и физический износ которых более 70%.